在美國(guó)賣過(guò)房子的屋主，應(yīng)該都知道MLS平臺(tái)，這是一個(gè)專門集合房產(chǎn)上市訊息的系統(tǒng)，要賣房的人，幾乎都要上線登錄；要買房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布了一項(xiàng)賣房政策，目的之一是希望賣方不要私藏房源、進(jìn)行潛銷，希望把房產(chǎn)盡量拿到公開市場(chǎng)來(lái)銷售。這個(gè)改變是對(duì)賣方有利、還是對(duì)買方有利呢？請(qǐng)一起看下去。

什么是MLS？

MLS平臺(tái)的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服務(wù)”，白話的說(shuō)，就是一個(gè)銷售二手房地產(chǎn)的整合系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)是美國(guó)在19世紀(jì)后期就被創(chuàng)建起來(lái)的，目的是讓房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人，能夠更好地互相了解現(xiàn)在市場(chǎng)上有哪些房產(chǎn)、土地已經(jīng)上市了，讓賣家有一個(gè)渠道發(fā)布這個(gè)訊息，對(duì)買家來(lái)說(shuō)可以很方便地尋找上市房地產(chǎn)的清單，查看房地產(chǎn)的詳細(xì)資訊。

這些資訊包含了上市房的所有關(guān)鍵訊息，不僅是面積、開價(jià)、房間數(shù)量，更包括過(guò)去的銷售記錄、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和各種的房地產(chǎn)事實(shí)披露。

MLS和房地產(chǎn)網(wǎng)站有何差異？

但是，您可能會(huì)問(wèn)：這跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地產(chǎn)網(wǎng)站不是也能看到信息嗎？事實(shí)上，這些房地產(chǎn)網(wǎng)站幾乎都是從MLS上提取資料，然后在他們的網(wǎng)站上展示出來(lái)給一般的大眾看。

所以，MLS基本上是所有上市房的資料來(lái)源，而且會(huì)是最全面、最新的信息，但是在那些房地產(chǎn)網(wǎng)站通常只是展示部分的資料，資料也可能沒(méi)有及時(shí)更新上去，例如房產(chǎn)可能已經(jīng)在過(guò)戶階段，結(jié)果Zillow上卻還沒(méi)有更新進(jìn)度，那么一般民眾可能就會(huì)誤以為房產(chǎn)還在銷售中的狀態(tài)。

誰(shuí)能訪問(wèn)MLS？

另一個(gè)要注意的是，MLS平臺(tái)只有經(jīng)過(guò)注冊(cè)、付費(fèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)才有進(jìn)入的權(quán)限，一般大眾是無(wú)法使用的。不過(guò)您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，可能會(huì)提供他自己的房地產(chǎn)網(wǎng)站，上面也會(huì)有當(dāng)?shù)氐纳鲜蟹壳鍐?。這個(gè)資訊其實(shí)也是來(lái)自MLS，它是透過(guò)一種叫做網(wǎng)絡(luò)資料交換（IDX）的技術(shù)來(lái)連接MLS，所以這些房源都是來(lái)自其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的上市房。

其實(shí)，美國(guó)的MLS平臺(tái)是有地區(qū)性的，并不是全美使用同一個(gè)平臺(tái)，根據(jù)房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)組織的數(shù)據(jù)，目前全美大約有六百個(gè)MLS，基本上每個(gè)地區(qū)會(huì)有一個(gè)屬于當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)，但是有一些美國(guó)市場(chǎng)卻沒(méi)有MLS。很有趣的是，紐約市就是其中一個(gè)例子。雖然紐約市沒(méi)有MLS，但也有其它當(dāng)?shù)氐姆?wù)平臺(tái)可以使用。

從全世界來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有MLS，即使有，也無(wú)法覆蓋整個(gè)市場(chǎng)。這方面美國(guó)確實(shí)走在世界的前頭，公開又透明，讓大家都有公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

例如，在臺(tái)灣就沒(méi)有類似美國(guó)的MLS平臺(tái)，但是卻有很多房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)中介自己成立的網(wǎng)站，展示他們各自的房源，形成一種大家各自為政的局面，賣家要努力地去各種平臺(tái)post房子，努力行銷、曝光。對(duì)買家來(lái)說(shuō)，也要努力查找各個(gè)平臺(tái)，尋找喜愛(ài)的房子。

所以，在臺(tái)灣大家基本上無(wú)法在同一個(gè)平臺(tái)上分享、競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)容易形成很多間隔。甚至臺(tái)灣的潛規(guī)則是，A房仲只愿意賣房給自己所屬群體的客戶，以便買賣雙方在談判價(jià)格時(shí)，更好達(dá)成交易，因?yàn)槎际峭还镜闹薪?，或是同一位中介。因此，大家可想而知，這種做法會(huì)更趨向以中介的利益為導(dǎo)向，而不是客戶的利益優(yōu)先為導(dǎo)向，因此客戶容易處在一個(gè)很被動(dòng)的處境。非公開銷售的兩條道路

講了一點(diǎn)題外話和MLS的基本規(guī)則之后，現(xiàn)在我要來(lái)談?wù)凪LS的新政策。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)多個(gè)月的磋商之后，在3月25日發(fā)布了一個(gè)新政策：“賣家多重上市房選擇”，用來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)行的多重上市房服務(wù)政策。而這個(gè)所謂的“賣家多重上市房選擇”，其實(shí)就是希望新的選擇，讓經(jīng)紀(jì)人或賣家，既可以選擇以“不公開的”方式來(lái)銷售房屋，之后也能在“公開市場(chǎng)”銷售。

一旦要上市房屋，如果想選擇走潛銷的路線，也就是非公開市場(chǎng)，現(xiàn)在有兩條途徑可以在MLS上公布，第一條途徑是在2020年時(shí)公布的——“明確合作政策”（Clear Cooperation Policy），簡(jiǎn)稱CCP。

這個(gè)政策允許賣方有一個(gè)專屬的非公開潛銷期，稱為“辦公室專屬上市豁免”，賣方經(jīng)紀(jì)可以利用這段期間，私下尋找買家，但是如果沒(méi)有售出，就可以進(jìn)行公開銷售，比如說(shuō)插一個(gè)銷售牌在房產(chǎn)前面或者是群發(fā)郵件，這樣就代表開始公開，那么一旦公開，就必須在一個(gè)工作天之內(nèi)，將房產(chǎn)上市到MLS系統(tǒng)。

但是，有些經(jīng)紀(jì)人為爭(zhēng)取多一點(diǎn)的潛銷期，會(huì)選擇在周五公開銷售，這樣就可以利用周末的時(shí)間，再去尋找潛在的買家，等到周一才正式公開。

我們?cè)倏吹降诙l途徑，也就是本次的新政策：“賣家多重上市房選擇”（Multiple Listing Options for Sellers），允許賣方延遲上市到MLS，延遲期間賣方就可以自己私下銷售房屋，不過(guò)同時(shí)也將房源以“半公開”的方式上市到MLS，讓其他經(jīng)紀(jì)可以看到有這個(gè)房子，但是只能查看，不能把它連接到第三方的網(wǎng)站展示，限制一般大眾的查看機(jī)會(huì)。這種延遲上市的方式被稱為“延遲行銷豁免上市房”（delayed marketing exempt listings）。

至于說(shuō)，要延遲多久公開上市，具體時(shí)間取決于賣家與經(jīng)紀(jì)人的決定何時(shí)上市，所以賣方有權(quán)決定何時(shí)結(jié)束潛銷。這個(gè)新的政策在公布日已經(jīng)立即生效，并且必須在9月30日之前實(shí)施。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，這兩種潛銷方式，一種是屬于完全封閉式的銷售，只有當(dāng)賣方愿意公開，才會(huì)在一個(gè)工作天內(nèi)上市。另一種是采用半封閉的方式銷售，一方面私下行銷，一方面上市到MLS，但沒(méi)有真正開放，直到賣方潛銷期結(jié)束。這兩種方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都要完整和賣家披露優(yōu)缺點(diǎn)的事實(shí)，而且獲得賣家的簽署同意書。

根據(jù)Zillow最近的一項(xiàng)研究調(diào)查，在全美范圍內(nèi)，2023年至2024年之間的非公開市場(chǎng)房源的售價(jià)，通常比MLS上掛牌出售的房屋售價(jià)，低了1.5%，換算金額是4,975美元。如果在加州，沒(méi)有在MLS上公開銷售的賣家損失更多，會(huì)達(dá)到三萬(wàn)美元的差距，這也是因?yàn)榧又莘績(jī)r(jià)比較昂貴的緣故。

Bright MLS也有另一項(xiàng)研究，表明2019年至2023年第一季期間，MLS上掛牌出售的房屋平均售價(jià)，比場(chǎng)外的銷售價(jià)格高出17.5%。而且，在2022年，MLS上的典型賣家獲得的收入，比場(chǎng)外出售的收入高出53,890美元。

說(shuō)到底，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，不希望經(jīng)紀(jì)人采取不公開的方式來(lái)銷售房產(chǎn)，所以才會(huì)陸續(xù)推出這兩種潛銷的豁免方式，讓經(jīng)紀(jì)人或賣家既有保持不公開的權(quán)利，但也有公開銷售的機(jī)會(huì)。

畢竟在公開市場(chǎng)上，賣家的房產(chǎn)才能獲得更多的觀看量，增加潛在買家前來(lái)報(bào)價(jià)的意愿，進(jìn)而增加賣家的優(yōu)勢(shì)。但是，反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果采取非公開銷售，因?yàn)榭赡軟](méi)有其他買家的競(jìng)爭(zhēng)，盡管可能銷售順利，但最終得到的售價(jià)或許會(huì)比較低。

為何選擇不公開銷售？

有時(shí)候會(huì)選擇不公開銷售，通常有幾個(gè)原因：

第一、賣家想要有隱私，對(duì)于名人或其他想要匿名的賣家來(lái)說(shuō)，不公開銷售，他們就可以完全控制誰(shuí)可以在何時(shí)參觀房產(chǎn)，而不是大門打開誰(shuí)都能夠進(jìn)來(lái)。

第二、賣家可能想測(cè)試一下市場(chǎng)。利用不公開銷售來(lái)了解買家對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)如何。例如，假設(shè)賣家的初始要價(jià)太高，透過(guò)私下上市，他們就可以調(diào)整價(jià)格，而不會(huì)再公開后又降價(jià)，這樣會(huì)讓人有掉價(jià)的不好觀感。

第三、賣家心有所屬。賣家可能已經(jīng)有了買家，無(wú)論是家庭成員還是朋友。在這些情況下，賣家有時(shí)聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，只是為了直接將他們的房產(chǎn)出售給特定的買家。

第四、特意為之的房地產(chǎn)商。例如房地產(chǎn)巨頭Compass，他們?cè)絹?lái)越多在內(nèi)部囤積房源，避開MLS，只向與其它Compass代理商合作的買家提供房屋。這種做法就有點(diǎn)像是臺(tái)灣的信義房屋，他們只銷售自己的房源，絕對(duì)不會(huì)與其它房地產(chǎn)商合作銷售。這也因?yàn)樗麄冇凶銐虼蟮膬?nèi)部體系，自己占據(jù)市場(chǎng)很大的份額，才能夠做到這一點(diǎn)。

因此，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)不斷和Compass談判，希望他們能夠加入公開市場(chǎng)的體系。因此，新的政策也是對(duì)Compass讓步的一種折衷方式。

Compass的策略主管阿什頓?亞歷山大表示：“我們堅(jiān)信，房主應(yīng)該完全自主，并靈活地選擇如何行銷自己的房屋，就是這樣。”

最后，這個(gè)新的政策對(duì)誰(shuí)有利呢？應(yīng)該說(shuō)給賣家更有銷售的彈性空間，雖然公開銷售可能更有利于賣家獲得更好的價(jià)格，但有時(shí)候賣方因?yàn)槟承┰蜻x擇不公開，他們也有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換到公開市場(chǎng)，又或者利用不公開期間，測(cè)試市場(chǎng)溫度，然后才真正上市銷售。另一方面，對(duì)買家來(lái)說(shuō)，有機(jī)會(huì)看到更多房源，選擇更多，當(dāng)然對(duì)買房更有優(yōu)勢(shì)。