你在高點(diǎn)買了房，如今市場(chǎng)大幅回調(diào)，資產(chǎn)縮水，貸款壓力陡增。作為房主，你該怎么辦？

這是不少加拿大房主當(dāng)前面臨的現(xiàn)實(shí)難題。在2022年初加國(guó)房?jī)r(jià)觸頂之后，全國(guó)多個(gè)市場(chǎng)經(jīng)歷了不同程度的下跌，尤其是一些在疫情后過熱的城市，房?jī)r(jià)較峰值跌幅高達(dá)20%。無論是自住買家還是投資者，在錯(cuò)誤的時(shí)間進(jìn)場(chǎng)，代價(jià)都極為沉重。

根據(jù)《金融時(shí)報(bào)》的報(bào)道，Royal LePage首席執(zhí)行官菲爾·索珀（Phil Soper）所說，“真正的問題是，你現(xiàn)在的住房是否滿足你的生活需要？如果滿足，那就是賬面問題，而不是現(xiàn)實(shí)問題”。

在高點(diǎn)的加拿大房主 何去何從?市場(chǎng)曾“假摔”，如今真降溫

回顧過去八年，加拿大樓市的走勢(shì)比任何預(yù)測(cè)都更加戲劇化。一度因?yàn)橐泼窦ぴ觥⒁咔橥苿?dòng)、超低利率等因素，房?jī)r(jià)反而比原先預(yù)期更飆升。

索珀回憶道，“隨著貸款審批標(biāo)準(zhǔn)收緊，買房人需要按更高利率‘壓力測(cè)試’，市場(chǎng)一度急剎, 市場(chǎng)確實(shí)曾遭重創(chuàng)”。

不過，房市隨后的反彈再度讓看空者失望。加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì) CREA的數(shù)據(jù)顯示,直到2022年第一季度，全國(guó)房市交易量年化接近67.5萬套，平均售價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)——82.4萬加元 。

房?jī)r(jià)回調(diào)，賬面縮水不等于現(xiàn)實(shí)崩盤

截至2025年年中，全國(guó)平均房?jī)r(jià)為69.1萬加元，遠(yuǎn)低于高點(diǎn)。但若考慮通脹因素，情況并非一邊倒。以2017年底的49.6萬加元平均價(jià)為例，按照加拿大央行通脹調(diào)整后，相當(dāng)于2025年的約62.5萬加元，說明盡管有所下降，房?jī)r(jià)仍高于過去通脹調(diào)整后的水平。

“房地產(chǎn)價(jià)格總是被高估了漲幅，因?yàn)榇蠹液鲆暳送洝?，評(píng)論人士指出，“我們不會(huì)期待1970年代的價(jià)格還能買輛車，為什么會(huì)覺得房子價(jià)格不該跟著漲？”

不過，對(duì)那些在2021-2022年高位入市的人來說，這并非安慰。一些人甚至出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)，特別是購買預(yù)建公寓而眼下難以獲得融資的人。

杠桿放大痛苦，但仍有理性應(yīng)對(duì)之道

房產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)的地方在于杠桿。很多投資者用10萬加元首付撬動(dòng)100萬資產(chǎn)，一旦市場(chǎng)下跌10%，賬面資產(chǎn)瞬間歸零，甚至倒貼。

房地產(chǎn)顧問、皇后大學(xué)退休教授約翰·安德魯（John Andrew）就分享了一個(gè)真實(shí)案例：一位年輕買家在2023年高位購房，如今貸款難以獲批，房?jī)r(jià)低于買入價(jià)，“她開始感到懊悔，覺得‘我到底做了什么？’”安德魯說。

他的建議是：不要急著賣房，除非真的有必要搬家?？撮L(zhǎng)遠(yuǎn)，用理性評(píng)估房產(chǎn)的持有成本與潛在回報(bào)。即便漲幅放緩，房地產(chǎn)依然有可能跑贏通脹。

居住需求才是真正的購房理由

對(duì)于自住買家而言，購房不僅是投資，更是“使用型資產(chǎn)”——為家庭提供穩(wěn)定的居住環(huán)境，避免租房不確定性，是多數(shù)人堅(jiān)持購房的核心動(dòng)力。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) Bullpen 總裁本·邁耶斯（Ben Myers）指出，加拿大人購房的最大心理動(dòng)力之一是“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”。買房逼著你還貸款，長(zhǎng)期看是一種理財(cái)行為。

邁耶斯還表示，對(duì)于那些即將交房卻因融資困難而進(jìn)退兩難的買家，可以嘗試將合約轉(zhuǎn)讓（assign），但風(fēng)險(xiǎn)不小，因?yàn)榻邮终呖赡芤矡o法完成交易。最理性的方式，仍是盡可能完成交割、出租房產(chǎn)、等待市場(chǎng)復(fù)蘇。

出售不是出路，頻繁換房是“財(cái)富殺手”

“如果你確實(shí)需要搬家，賣房是可以理解的決定”，邁耶斯說，“但要記住，每次搬家都在蠶食你的財(cái)富”。

一次換房交易涉及的成本極高——房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金、土地轉(zhuǎn)讓稅、貸款違約金、律師費(fèi)、搬家費(fèi)用等加起來可能吃掉10%的產(chǎn)。相比之下，長(zhǎng)期持有的穩(wěn)定收益遠(yuǎn)更可取。

很多人對(duì)股票交易的$9.95手續(xù)費(fèi)斤斤計(jì)較，卻在房產(chǎn)買賣中輕易放棄上萬元，卻毫不在意——這是典型的心理誤區(qū)。

如果你買在高點(diǎn)，現(xiàn)在感到焦慮，是人之常情。但與其糾結(jié)當(dāng)初的買入價(jià)格，不如重新評(píng)估當(dāng)前房產(chǎn)是否符合你的生活需求。