根據(jù)美國人口普查局最新數(shù)據(jù)，6月份新建住宅中位售價為40.18萬美元，環(huán)比下降4.9%，同比下降2.9%。

而美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，同期二手房中位售價達(dá)43.53萬美元，同比增長2%。

新建住宅價格低于二手房實(shí)屬罕見。房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)Reventure App創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Nick Gerli指出，這是26年來第六次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

他表示：“新舊住宅價差很可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場迎來拐點(diǎn)?！?/p>

異常市場轉(zhuǎn)折

新建住宅通常比房主居住多年的二手房更昂貴。

今年第一季度，美國新房價格比二手房高出1.46萬美元，但近期形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

美國住宅建筑商協(xié)會（NAHB）數(shù)據(jù)顯示，雖然二手房價格已連續(xù)七個季度同比上漲，但新房價格同比下跌持續(xù)時間更長，已達(dá)連續(xù)八個季度。

這主要源于新房庫存激增——尤其是在過去幾年經(jīng)歷建設(shè)熱潮的佛羅里達(dá)和德克薩斯等州。

由于抵押貸款利率處于歷史高位導(dǎo)致購房成本攀升，大量新房上市時遭遇買家購買力不足，造成庫存積壓。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示：“新房庫存周期已達(dá)約八個月，是二手房庫存的兩倍?！?/p>

人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月美國待售新房達(dá)51.1萬套，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.5%。

開發(fā)商已意識到市場變化并積極調(diào)整策略，通過大幅降價和提供各類優(yōu)惠吸引猶豫不決的買家。

Nick透露：“部分大型建筑商較峰值降價超20%，使其訂單量保持穩(wěn)定?？傮w而言，新房銷量較疫情前僅小幅下降，而二手房銷量降幅超25%?！?/p>

價差背后的邏輯

盡管新舊住宅庫存近期都在增加，但其銷售價格卻呈現(xiàn)不同走勢。

Nick認(rèn)為，這種價差反映了開發(fā)商和二手房賣家在市場降溫時期的不同態(tài)度。他在X寫道：“建筑商正在適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)，他們不僅從峰值降價13%，還提供大幅利率優(yōu)惠，同時縮小戶型設(shè)計，全力提升住房可負(fù)擔(dān)性?！?/p>

Nick指出：“相反，二手房賣家大多忽視市場現(xiàn)實(shí)，他們未意識到市場放緩，仍試圖維持三四年前的價格水平。這種認(rèn)知差異導(dǎo)致二手房掛牌價虛高，無法真實(shí)反映市場現(xiàn)狀”。

標(biāo)價接近疫情期間水平的二手房如今大多滯銷，因為買家知道能在別處獲得更優(yōu)惠交易。Redfin最新報告顯示，7月活躍掛牌量超190萬套接近歷史紀(jì)錄，房屋成交前平均待售43天，創(chuàng)2015年以來7月份最高記錄。

盡管庫存積壓導(dǎo)致新房降價，二手房賣家卻不愿讓步。Lawrence表示：“房主自疫情前累計獲得49%的資產(chǎn)增值，財務(wù)緩沖充足，因此極少出現(xiàn)賤賣情況?！?/p>

另一個導(dǎo)致新房更便宜的因素是戶型縮小。Lawrence說：“建筑商專注于建造更小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房，而非豪華住宅，這也是新建住宅中位價下降的原因?！?/p>

價格走向何方？

Nick認(rèn)為，建筑商的行動表明“美國房價需要下降才能重振二手房需求”。但賣家是否會跟進(jìn)降價尚不明朗。

許多意識到市場轉(zhuǎn)向買方市場的賣家選擇退出交易，Redfin數(shù)據(jù)顯示，7月活躍掛牌量出現(xiàn)2023年以來最大月度跌幅，因為賣家紛紛撤下房源。

Realtor高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joel Berner表示：“若無重大市場沖擊，二手房賣家不太可能普遍降價。但如果抵押貸款利率下降，當(dāng)前價格水平可能有效推動銷量回升。賣家極不愿承受虧損，因此多數(shù)人會持房觀望，直到利率下降和市場回暖?！?/p>

Lawrence認(rèn)為供需關(guān)系將決定二手房價格走向：“佛羅里達(dá)公寓供應(yīng)過剩導(dǎo)致價格下跌，而康涅狄格州獨(dú)棟住宅短缺推動價格上漲。就美國而言，當(dāng)前市場處于平衡狀態(tài)，不存在大幅提價或降價的高壓?！?/p>

但Nick預(yù)計新房價格優(yōu)勢不會長期持續(xù)：“未來6至12個月內(nèi)這種情況可能延續(xù)，但最終二手房價格將下降，向新房價格靠攏?！?/p>