經(jīng)常有客戶小伙伴在看房時(shí)，在Redfin上選到了心儀的房源顯示是Townhouse房型，但為什么在Disclosure上卻是Condo產(chǎn)權(quán)呢？

Townhouse、Condo、PUD這些房屋詞匯看起來(lái)簡(jiǎn)單，但細(xì)究起來(lái)特別容易令人混淆，它們分別指的是什么？今天就來(lái)好好科普一下。

01、樣式 ≠ 產(chǎn)權(quán)類型

首先，這里要跟大家明確兩個(gè)概念——房屋的樣式Style和房屋的產(chǎn)權(quán)Ownership。

在美國(guó)看房很容易掉進(jìn)一個(gè)誤區(qū)，大家默認(rèn)Condo=公寓，Townhouse=聯(lián)排別墅。看到一排聯(lián)排別墅，一模一樣的建筑風(fēng)格，左鄰右舍連在一起，以為買的就是Townhouse，結(jié)果產(chǎn)權(quán)報(bào)告一看寫(xiě)的是Condo，這是為什么？

這是因?yàn)槊绹?guó)的房子，不光分外觀樣式Style，還分產(chǎn)權(quán)類型Ownership。

這兩個(gè)概念很關(guān)鍵，特別是產(chǎn)權(quán)類型，直接影響大家買房后的使用、改造權(quán)限、保險(xiǎn)范圍，甚至貸款利率。

Style樣式是看房的時(shí)候直接就可以看出來(lái)的：

樓上樓下沒(méi)其他鄰居，左邊右邊有至少一堵墻和鄰居連接，那就是Townhouse / Townhouse Style

如果樓上樓下有其他鄰居，自己只有一層居住空間，那就是Condo Style

如果上下左右都沒(méi)有和鄰居相連，那就是Single Family Style

Style樣式是直接影響居住體驗(yàn)的，主要區(qū)別就是有沒(méi)有可以使用的院子、哪面墻連接鄰居、隔音怎么樣、室內(nèi)的采光如何？

02、房屋產(chǎn)權(quán)（Ownership）有哪些？

Style是外表，Ownership才是靈魂，它有更加嚴(yán)格、準(zhǔn)確的定義，在Title公司出具的preliminary report里。Preliminary不止詳細(xì)解釋了房屋的產(chǎn)權(quán)，也會(huì)有詳細(xì)的使用權(quán)的解釋。

常見(jiàn)的產(chǎn)權(quán)類型包括：

Apartment租賃公寓

Apartment即傳統(tǒng)意義上我們熟知的租賃公寓，整棟樓歸一個(gè)人或公司，租給個(gè)人居住，沒(méi)有個(gè)人產(chǎn)權(quán)。  

公寓內(nèi)部或外部都是由物業(yè)管理，任何損壞和問(wèn)題都可以聯(lián)系物業(yè)維修及維護(hù)。

Condo自有產(chǎn)權(quán)公寓

每一套公寓的產(chǎn)權(quán)為個(gè)人所有，業(yè)主可以對(duì)自己的公寓進(jìn)行裝修、租賃、買賣。但同樣公寓內(nèi)的維修和維護(hù)也需要業(yè)主自己處理。社區(qū)則由HOA管理，因此需要交納物業(yè)費(fèi)。

Condo也是有土地的，只是共享，不是單獨(dú)劃分出來(lái)的一小塊地給你。

Townhouse / PUD聯(lián)排別墅

PUD的全稱是Planned Unit Development，PUD產(chǎn)權(quán)的房子就代表你擁有房屋+房子底下那塊地。一般來(lái)說(shuō)，PUD更加密集，地塊更小。

在灣區(qū)，幾乎所有的PUD產(chǎn)權(quán)都有HOA，所以業(yè)主也是要繳納物業(yè)費(fèi)的，且與Condo類似，會(huì)受到HOA的管理和約束。

在灣區(qū)，只有一些較早建造的Townhouse是PUD類型的產(chǎn)權(quán)，基本上新建的Townhouse都是Condominium類型的產(chǎn)權(quán)。這也是為什么在 Redfin等房源網(wǎng)站看到的一些Townhouse類型下面是Condominium，因?yàn)橘u家經(jīng)紀(jì)人填寫(xiě)的是產(chǎn)權(quán)類型而不是建筑類型。

還有很重要的一點(diǎn)，很多Condo產(chǎn)權(quán)的房子在做貸款的時(shí)候需要審核HOA的一些管理內(nèi)容，相對(duì)來(lái)說(shuō)PUD產(chǎn)權(quán)的房子貸款會(huì)更好批，也不太容易有貸款風(fēng)險(xiǎn)，利率還能比Condo產(chǎn)權(quán)的房子要低一些。

Single Family House獨(dú)棟別墅

這是最傳統(tǒng)也是最受歡迎的產(chǎn)權(quán)類型，房主有土地和房屋的產(chǎn)權(quán)。在沒(méi)有物業(yè)管理的情況下，不需要繳納物業(yè)費(fèi)用，一切都是房主自己打理，可以對(duì)自己的住宅和前后院進(jìn)行裝修、改造。

有些新建獨(dú)棟也有HOA，如果是高檔小區(qū)，那HOA通常是用于維護(hù)小區(qū)的公共區(qū)域的綠化，以及公共設(shè)施，比如門禁、游泳池，兒童玩樂(lè)區(qū)，高爾夫球場(chǎng)等等。

Co-op / TIC共有產(chǎn)權(quán)

這種產(chǎn)權(quán)不太常見(jiàn)，限制多、貸款也難，價(jià)格通常低一些。

Multi-Family多戶住宅

一個(gè)產(chǎn)權(quán)下有2-4個(gè)單元，比如Duplex雙拼，Quadplex四拼。每一戶擁有不同的出入口和門牌號(hào)，各自有完整的廚房，浴室以及臥室的配套，適合自住+出租。

03、不同類型的房子應(yīng)當(dāng)如何選擇？

依據(jù)每個(gè)人的喜好、家庭情況、購(gòu)房預(yù)算等情況的不同，每種房型都有適合的人群。買房時(shí)要考慮居住體驗(yàn)、增值潛力、維護(hù)成本等各種因素。

從增值潛力來(lái)講，普遍認(rèn)為Townhouse好于Condo，PUD產(chǎn)權(quán)好于Condominium產(chǎn)權(quán)。不過(guò)其實(shí)影響房屋增值潛力的因素很多，位置、學(xué)區(qū)、設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境等因素對(duì)增值潛力的影響往往更大。

Condo也并不一定意味著便宜，Toll Brothers在Fremont開(kāi)發(fā)的新建社區(qū)Metro Crossing，面積在2000-3000尺的豪華公寓，售價(jià)超過(guò)了當(dāng)?shù)睾芏嘈陆ǖ莫?dú)立屋。

要說(shuō)居住體驗(yàn)，房屋的建筑類型（Style）影響會(huì)更大?？捶繎?yīng)該更關(guān)注建筑類型，產(chǎn)權(quán)類型則應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)報(bào)告Preliminary Report為準(zhǔn)。

04、HOA的角色

剛才提到HOA的職責(zé)之一是負(fù)責(zé)維護(hù)、運(yùn)營(yíng)社區(qū)共有的區(qū)域。除了這些，還要執(zhí)行社區(qū)規(guī)則CC&Rs。

社區(qū)的共有區(qū)域包括建筑、道路、步道、設(shè)備間等，業(yè)主對(duì)于這些公共區(qū)域的具體使用權(quán)益、居住在社區(qū)內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)，都是由社區(qū)規(guī)則CC&Rs來(lái)規(guī)定的。

這些文件是社區(qū)的核心規(guī)則，一些常見(jiàn)的規(guī)定舉例如下：限制聚會(huì)時(shí)間、房屋外觀顏色、寵物規(guī)定、規(guī)范庭院裝飾、停車規(guī)則、租賃限制、管控太陽(yáng)能板位置等。