美國(guó)房子貴不貴？算對(duì) “持有成本”，才懂真實(shí)價(jià)值
美國(guó)房子貴不貴？算對(duì) “持有成本”，才懂真實(shí)價(jià)值
一提到在美國(guó)買房，很多人的第一反應(yīng)就是 “太貴了！”。當(dāng)大家把目光投向洛杉磯、爾灣、灣區(qū)那些讓人咋舌的房?jī)r(jià)時(shí)，不少人都打了退堂鼓。但我想跟大家說(shuō)：美國(guó)房子看起來(lái)價(jià)格高，實(shí)際上藏著不少門道，懂行的人反而能從中找到劃算的機(jī)會(huì)。接下來(lái)，我們就從購(gòu)房成本、持有費(fèi)用、市場(chǎng)邏輯等多個(gè)角度，重新看看美國(guó)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
美國(guó)房產(chǎn)的 “真實(shí)成本”
很多人判斷房子貴不貴，往往只看買入時(shí)的價(jià)格。就拿一套標(biāo)價(jià) 100 萬(wàn)美元的獨(dú)棟住宅來(lái)說(shuō)，乍一看確實(shí)比國(guó)內(nèi)不少城市的房?jī)r(jià)高，但仔細(xì)拆解后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這筆投資比想象中 “實(shí)惠” 得多。
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從費(fèi)用結(jié)構(gòu)來(lái)看，美國(guó)房產(chǎn)沒(méi)有國(guó)內(nèi)那么高的月均物業(yè)費(fèi)。而且業(yè)主可以把房子租出去獲得現(xiàn)金流，更重要的是，貸款利息還能用來(lái)抵稅，高收入家庭每年能省下數(shù)千美元的稅費(fèi)。
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在產(chǎn)權(quán)方面，和國(guó)內(nèi) “房屋所有權(quán) + 有限土地使用權(quán)” 的模式不同，美國(guó)房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，土地和建筑完全歸私人所有，不會(huì)有 “70 年到期” 這樣的不確定性。
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再說(shuō)說(shuō)保值，美國(guó)房產(chǎn)保值靠的是穩(wěn)定的市場(chǎng)基本面。比如紐約曼哈頓的公寓，即便經(jīng)歷了金融危機(jī)，10 年間也實(shí)現(xiàn)了超過(guò) 40% 的增值，這可比那些依賴政策驅(qū)動(dòng)的短期市場(chǎng)波動(dòng)要靠譜得多。
房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、政策紅利
相互影響
美國(guó)房產(chǎn)的持有成本看起來(lái)復(fù)雜，其實(shí)清晰又透明。我們以加州爾灣為例，一套價(jià)值 80 萬(wàn)美元的房產(chǎn)，一年的房產(chǎn)稅大約是 9600 美元，其中 6720 美元直接投入到了當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校建設(shè)。這也讓該學(xué)區(qū)學(xué)生的 AP 考試通過(guò)率連續(xù) 5 年排在全美前 10%，而優(yōu)質(zhì)的教育資源又進(jìn)一步帶動(dòng)了房產(chǎn)的增值。
美國(guó)房產(chǎn)的十年價(jià)值密碼
美國(guó)的購(gòu)房者大多秉持 “十年投資觀”，這種心態(tài)源于對(duì)市場(chǎng)底層邏輯的信任。
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從人口角度來(lái)說(shuō)，每年有超過(guò) 100 萬(wàn)的合法移民涌入美國(guó)，紐約、洛杉磯等城市的住房需求一直很旺盛，近 5 年租金的年均漲幅達(dá)到了 5.2%。
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土地方面，加州等熱門地區(qū)受到嚴(yán)格的土地規(guī)劃限制，新房供給的增速還不到需求的 1/3，供需失衡使得房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。
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政策上也很穩(wěn)定，房產(chǎn)稅的漲幅受到法律限制，比如加州的 Prop 13 提案規(guī)定年漲幅不超過(guò) 2%，這就避免了稅負(fù)失控，保障了業(yè)主的長(zhǎng)期利益。
有數(shù)據(jù)顯示，2010-2020 年期間，舊金山灣區(qū)房產(chǎn)的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 7.8%，持有 10 年的總收益超過(guò) 113%，這可比短期投機(jī)的回報(bào)要高多了。
認(rèn)知誤區(qū)：美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)值
對(duì)美國(guó)房產(chǎn)有誤解，本質(zhì)上是用國(guó)內(nèi)的思維去看待美國(guó)市場(chǎng)。有些人存在價(jià)格幻覺(jué)，只是單純對(duì)比中美房?jī)r(jià)的絕對(duì)值，卻忽略了美國(guó)房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)完整性和使用成本上的優(yōu)勢(shì)。還有稅費(fèi)偏見(jiàn)，把房產(chǎn)稅當(dāng)成 “額外負(fù)擔(dān)”，沒(méi)有意識(shí)到它和優(yōu)質(zhì)教育、安全社區(qū)之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。
另外，不少人有流動(dòng)性焦慮，但實(shí)際上美國(guó)住宅的空置率常年低于 5%，像波士頓劍橋區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋，掛牌后平均 7 天內(nèi)就能售出，流動(dòng)性比想象中好很多。
看懂制度，抓住房產(chǎn)投資機(jī)遇
在美國(guó)這個(gè)法制健全、稅務(wù)透明的市場(chǎng)，房產(chǎn)投資的核心是選擇有制度確定性的領(lǐng)域。
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要穿透成本看本質(zhì)，學(xué)會(huì)計(jì)算 “綜合持有成本”，把房產(chǎn)稅、貸款抵稅等因素都納入整體的財(cái)務(wù)模型中。
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要深耕區(qū)域，關(guān)注學(xué)區(qū)質(zhì)量、人口流入、土地政策等基本面。比如德州奧斯汀因?yàn)橛锌萍计髽I(yè)入駐，房?jī)r(jià)在 5 年里上漲了 65%。
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還要有長(zhǎng)期布局的心態(tài)，摒棄短期投機(jī)的想法，利用美元資產(chǎn)的全球避險(xiǎn)屬性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)健增值。
美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)值，不在于一時(shí)的價(jià)格高低，而在于它背后穩(wěn)定的制度保障、清晰的成本體系和可持續(xù)的增值邏輯。當(dāng)你真正讀懂了這些底層規(guī)則，或許就會(huì)發(fā)現(xiàn)：所謂的 “貴”，不過(guò)是認(rèn)知之外的假象，而那些藏在成本背后的機(jī)遇，正等著懂行的人去發(fā)掘。
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上班的時(shí)候，工作單位要繳納五險(xiǎn)一金，這是我們每個(gè)人都很清楚的
很多美國(guó)人在美國(guó)買房后不會(huì)像中國(guó)人似的，一輩子就守著這一套房
1.要買房要買車，錢緊 但是..... 十年后最貴的是什
